为寻求利益最大化，地方政府、开发商、购房者三大市场主体之间互相博弈论，构成了当前简单的房地产格局。从博弈论视角，分析在有所不同的博弈论阶段参予主体的策略自由选择，十分有助国家采行拟合策略，稳定合理地诱导房价，因此，基于博弈论的房地产政策研究十分具备理论意义和现实意义。关键词：博弈论；房地产；政策近几年，我国房地产价格大大下降，国家为诱导房价先后实施了一系列调控政策，房价获得了一定掌控，但近期全国各地又有浮现趋势，针对目前房地产市场的简单形势，本文通过对房地产市场有所不同参予主体之间的博弈论分析，探究自动调节机制下房地产价格增高模式，并为下一阶段房地产调控政策明确提出可行性建议。一、房价下降循环首先，我们要具体房价下降循环，整个下降循环分成四个阶段，即土地价格上涨减少房屋修建成本，被迫房价增高；高房价引诱地方政府或开发商等土地所有者黑市土地，造成土地市场供需流失，由此导致住房供应增加；住房供不应求，房价再度增高；再度增高的房价造成土地价格上涨，从而转入下一轮循环，必须解释的是，在这个循环中，政府、开发商及购房者等房地产市场参与者同时展开博弈论，促成循环不断转入下一阶段。
二、房价下降循环分析为更为森严地对房价下降循环展开分析，我们还要具体以下几个一般性的前提和假设，即：1．土地资源是匮乏的；2．城镇人口数量是大大快速增长的，对土地及住房的市场需求是大大减少的；3.开发商是理性的；4.购房市场需求还包括自寄居性需求、提高性需求、投资性和投机性市场需求，其中自寄居性需求和提高性需求是一种希望提升快乐指数的市场需求，是一种类似的投资性市场需求，因此购房市场需求即为投资性和投机性市场需求。（录：幸福感是一种心理体验，它既是对生活的客观条件和所处状态的一种事实辨别，又是对生活的主观意义和符合程度的一种价值辨别。它展现出为在生活满意度基础上产生的一种大力心理体验，快乐指数就是取决于这种感觉明确程度的主观指标数值。
）5.土地囤积者还包括地方政府和开发商，不得已把地方政府作为囤地者的代表。第一阶段：土地价格上涨被迫住房价格增高。一般来说，土地资源的大自然供给即大自然赋与的土地数量是相同的，我们这里不考虑到沿海岸建陆地等建构土地有效地供给或采行某些方式破坏土地有效地供给的情况，因此土地资源具备稀缺性，一方面，大大开发利用土地使土地资源有效地供给渐渐增加，使供给曲线左移；另一方面，城镇居民人口大大快速增长，对住房及土地市场需求大大减少，使市场需求曲线右移。
由于土地资源供需情况变动，使土地平衡价格两次提升，从E1提升到E3，这里面土地价格的下跌，我们可称作非博弈论性土地价格上涨，这种下跌是必定的，非政策所能调控的。土地成本的减少使开发商房屋修建成本增加，被迫房屋售价增高，这里房价的增高源自减少的修建成本，其幅度是可以预测的。第二阶段：地方政府囤地造成土地市场供需流失。
房价下降循环的第二阶段，是地方政府与开发商展开动态博弈论的结果，博弈论的行为主体是地方政府和开发商，两者皆以构建自身利益仅次于为目标，策略的自由选择依赖交易双方对自身净收益的评价。此博弈论为三阶段几乎信息的动态博弈论,地方政府和开发商的不道德皆是可以仔细观察到的。首先,地方政府自由选择囤地或卖地的策略；其次，在地方政府自由选择卖地的条件下，开发商可以自由选择研发或不研发策略；第三，如果开发商自由选择不研发的策略，地方政府可以自由选择惩罚或配置文件。用ai（i=1，2，3，4)回应地方政府取得的收益，bi(i=1，2，3，4)回应开发商取得的收益。
第一博弈论阶段，地方政府若采行囤地策略，一般来说房地产商不会自由选择退出在该地区的投资，从前面分析可以告诉，对于一定的时间周期T，土地价格必定下跌，即其下跌概率为1，另设其基期价格为P，下跌量为X，潜在研发收益为Y，其中Y>X，那么囤地有可能的收益希望a1=P+X+Y，而开发商的收益b1=0；第二博弈论阶段，由于地方政府间的博弈论，地方政府不有可能长时间黑市土地，地方政府若采行卖地策略，而开发商自由选择研发策略，那么房地产开发不会立刻展开，地方政府收益希望不会立刻构建，即a2=P+Y，另设开发商收益希望为b2=Z，Z>X；第三博弈论阶段，开发商沦为囤地者，地方政府若对开发商不研发策略不予配置文件，那么地方政府收益希望不会立刻构建，即a3=P+X，开发商收益希望b3=X；地方政府若对开发商不研发不道德不予惩罚，另设其惩罚约束成本为Cf，那么地方政府收益希望a4=P+X-Cf，开发商收益希望b4=X-Cf。从地方政府收益希望来看，对土地垄断性和土地资源的稀缺性使地方政府收益希望a1>a2>a3>a4，对于地方政府来说，囤地是使其利益最大化的拟合策略，从前面分析我们告诉，囤地使土地供给增加，毁坏了原先的土地市场平衡，导致土地价格上涨，这种土地价格上涨，我们可称作博弈论性土地价格上涨，该下跌不是必定的，是可以通过政策展开调控的。
另外，地方政府收益a2>a3>a4，即地方政府在自由选择不囤地的情况下，与开发商合作已完成土地研发也可取得次于囤地的收益，此时开发商取得整个博弈论过程的仅次于收益b2，b2>b3>b4>b1，因此开发商一定会自由选择研发策略，此阶段的合作性博弈论使地方政府和开发商构成利益联盟。这需要很好说明很多地方政府违反中央意图展开房地产开发现象。
第三阶段：住房供应量增加造成房价增高。房价下降循环的第三阶段是购房者之间博弈论的结果，博弈论的行为主体是所有购房者。
从前面分析我们告诉，非博弈论性和博弈论性的土地价格上涨使房价两次增高，而如果所有购房者统一集体行动，皆采行从容（不出售）策略，假设有充足可租给的住房，房价也不有可能增高。下面我们证明这种统一集体行动是不有可能构建的。从前面的假设我们可以得出结论，参予博弈论的所有购房者购房动机是投资或者投机，在此基础上我们展开分析。
我们以两个购房者作为购房者集体代表，假设投资收益只要小于0才可，我们假设不不存在购买力问题，买房是一种投资或投机不道德，如果购房者都不买房，则没投资收益，如果买房，有可能面对房价下跌和暴跌两种有可能，设该概率为A和1－A，对于一定的时间周期T，下跌或暴跌量为X和－Y，那么买房有可能的收益希望即效用函数是XA－Y（1－A），因此，购房者间动态博弈论矩阵。设R=XA-Y(1-A)，R是未来时间T内的投资收益希望，辩论R=XA-Y(1-A)的值，如果R小于0，那么（入市，入市）是纳什平衡；反之，（从容，从容）是纳什平衡。
此博弈论需要很好说明2009年至2010年我国房价快速增长过慢现象，这期间地价和房价较慢提升，国家实施一些调控政策，但并没有彻底转变购房者看涨预期，使其收益希望R相比之下小于0，从某个购房者利益抵达，无论其他购房者采行什么样的策略，对于他的拟合策略就是入市，从整个购房者集体来看，整个购房者集体皆不会采行入市策略，构成统一集体行动，从而使房地产市场供应更为紧绷，导致地价和房价快速增长慢于一般速度。此时房价的增高是购房者间博弈论的结果，是源自购房者的预期，其幅度是不能预测的。第四阶段：房价下降引诱土地价格上涨。
房价同比下跌是第四阶段开发商之间博弈论的前提条件，房价不能预测下跌带给的极大利润空间引诱更好的开发商追赶较少的土地，在目前我国国有土地出让实施招拍挂制度前提下，之后构成几乎信息下开发商之间的“斗鸡博弈论”。每个开发商都有两种策略，即调高或不调高，我们以两个开发商作为开发商集体竞价代表，假设双方皆自由选择调高，则地价成本增加，两者收益为-2个单位；如果一方调高，而另一方不调高，则调高的一方取得研发机会，夺得利润，收益为1个单位，而不调高的一方丧失研发机会，损失利润，收益为-1个单位；如果双方皆不调高，皆丧失研发机会，损失利润，收益皆为-1个单位，博弈论矩阵。这个博弈论有两个显策略纳什平衡：一方调高，另一方不调高；或一方不调高，另一方调高。
在前面分析我们告诉，地价成本可以转嫁给购房者，所以每个开发商皆不会优先选择调高策略，在其收益预期为正及经济实力容许的情况下，任何一方会退出竞价，从而造成地价持续上升，这需要很好说明全国各地“地王”屡屡经常出现的现象。当然，由于开发商经济实力却是不存在差异或对收益预期辨别有所不同，惜有一方采行不调高策略，此时博弈论完结。
三、政策建议（一）必要糅合新加坡房地产发展模式。从地方政府和开发商的博弈论可以显现出，由于地方政府的垄断性博弈论导致土地价格上涨，因此可糅合新加坡模式，即先把购房者需要忍受的价格计算出来，以此价格为基础，扣减建筑成本、开发商相同比例利润之后得出结论土地价格，这样既能掌控博弈论性土地价格上涨，也能避免开发商暴利，并且把房价掌控在购房者需要忍受范围之内。（二）减缓廉租房建设。
从购房者间博弈论分析可以显现出，政府应当增大廉租房建设投资力度，给与开发商政策反对，减缓廉租房等保障性住房建设，获取充足的可租给的住房，减轻房地产市场供给紧张状况，从而减少开发商及购房者收益预期。（三）之后缩紧房地产信贷。从购房者间博弈论分析可以显现出，假设购房者不不存在购买力问题，购房者皆不会入市，构成统一集体行动增进房价增高，因此之后采行多种手段缩紧房地产信贷，影响购房者出售能力，需要有效地介入购房者入市。（四）完备土地出让招拍挂制度。
从开发商之间博弈论可以显现出，在土地出让招拍挂制度下，若把价格作为土地竞得的唯一标准或最重要标准，地价就不会节节上升，因此完备土地出让招拍挂制度，地方政府不宜急功近利，不应把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用率等指标作为土地竞得的最重要标准。（五）实施更加严苛的调控政策。
从前面博弈论分析可以显现出，无论是地方政府、开发商，还是购房者，收益预期仍然是促成房价下降循环展开的关键因素，目前，由于国家先后实施一系列调控房地产市场涉及政策，房地产市场基本正处于从容阶段，因此国家应当之后实施更加严苛的调控政策，传送房地产政策趋紧信号，忠诚市场信心，以减少地方政府、开发商及购房者收益预期，从而有效地诱导囤地、高价竞地及炒房不道德。参考文献：［1］张维迎.博弈论与信息经济学［M］.上海：上海人民出版社,2004.［2］张蔷薇,徐健.房地产市场价格博弈论分析［J］.华东经济管理,2007,（2）.［3］李东升.地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈论分析.中国物价［J］,2007,（11）.［4］程平.地方政府、消费者、开发商三方博弈论房产价格.中国房地产金融,2005,（8）.。
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