内容摘要：本文通过自由选择与房地产业发展密切相关的指标，在全面分析河北省房地产周期波动的基础上，深入研究了房地产周期波动与宏观经济波动的关系，明确提出河北省房地产宏观调控的要素：在时间上，根据周期预警系统的先行景气指标及时实行调控；在宏观调控政策上，增强政府对房地产的宏观调控机制；在宏观调控力度上，防止力度过大或力度严重不足导致大幅度波动或恶性发展。 关键词：房地产 周期波动 宏观经济调控 房地产周期波动与国民经济波动的关系 （一）房地产周期波动 经济周期是指国民经济在运营过程中，随着时间的变化而经常出现的扩展和膨胀交错重复运动的过程。
适当地，房地产经济周期则是指房地产经济在运营过程中，随着时间的变化而经常出现的扩展和膨胀交错重复运动的过程，是一个下降与上升、扩展和膨胀大大往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可分成下降（扩展）阶段和上升（膨胀）阶段两个阶段，从谷底到峰顶是下降阶段、从峰顶到谷底是上升阶段。从谷底到谷底或从峰顶到峰顶，是房地产经济经历了一个原始的下降和上升阶段，沦为一个周期。
房地产周期内经济经常出现下降与上升、扩展和膨胀的波动，周期间互相连接起来使得波动周期来回。房地产的波动包括了房地产经济的各个层面，还包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总生产量水平的波动），房地产消费水平、房地产业低收入水平、房地产价格（物价）水平、以及产业结构等方面的变动。 （二）房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系 房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个有所不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系： 随着经济发展阶段大大下降，房地产经济景气与宏观经济景气的涉及程度渐渐提升。
从经济周期有所不同阶段的进行过程来分析，房地产周期作为宏观经济周期的最重要组成部分，在扩展阶段，虽然晚于宏观经济周期转入扩展阶段，但因其衰退速度快，故早于宏观周期转入衰退阶段；当宏观经济转入兴旺阶段时，房地产周期有可能早已转入衰落阶段，并且在膨胀阶段持续的时间有可能要精于宏观周期。 当宏观经济衰退后，房地产投资与研发也随之下降，但因物业研发的时滞效应，使得房地产衰退稍早于宏观经济的衰退。在房地产经济开始衰退后，在宏观经济持续增长的造就下，房地产市场需求大大下降，但由于房地产供给短期刚性，再加在保值电子货币心理影响下，于是造成房地产价格全面下降；与此同时，随着房地产价格下降，房地产开发商资产适当较慢收缩，在银行获取大量按揭的情况下，经过投资乘数等起到，结果造成房地产经济周期比宏观周期更加慢转入兴旺阶段。由于房地产周期的繁荣期更加早于到来，加之没宏观经济那种各行业之间互相消长的综合影响，因而房地产业一般来说比宏观经济先期转入衰落现象。
当宏观经济转入衰落后，房地产经济经常出现更加激烈的上升过程，房地产价格大副上升，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过显著的产业削减之后，房地产经济转入比较持续时间较长的不景气阶段，直到宏观经济较慢衰退，才渐渐走进不景气期，新的转入新一轮的经济周期。 本文关于房地产周期和宏观经济周期之间的相互关系分析，仅有是一种实质的理论叙述。由于研究方法有所不同，指标自由选择各异，使得在有所不同国家或地区、甚至在有所不同时段内，房地产周期与宏观经济周期的关系展现出的更为简单。
河北房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系 为了能同我国的房地产周期波动与宏观经济波动之间的关系展开对比，本文使用完全相同的比率对河北省房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系展开分析，即用商品房销售面积年增长率作为命令指标，对河北省房地产波动周期展开研究，使用GDP增长率波动为宏观经济波动周期。还考虑到了影响房地产周期波动的主要宏观经济变量，重点分析了投资、就业率、通货膨胀率等宏观经济变量与房地产周期波动之间的关系。 （一）房地产周期波动与宏观经济波动 地区生产总值是地区在一定时期内（一般来说是一年）生产的最后商品和劳务的市场价格的总和，因此用地区生产总值计算出来的经济增长率，实质上已包括了房地产业。
因此，经济增长率不但体现了整个宏观经济的发展水平，而且也在总体上体现出有房地产业在这世纪末的实际运行状况。以商品房的销售面积增长率作为河北省房地产的基准周期，以地区生产总值增长率作为宏观经济周期。
河北省房地产周期波动的情况，可以分成2个阶段分别实地考察。第一阶段就是指1995年到1999年，第二阶段就是指1999年至2005年。
河北省房地产市场在1996—2002年间经历了一个原始的周期，峰值经常出现在1998年，2002年房地产又开始恶化，到2005年又将近峰值。按照从峰到峰的计算方法，1998年到2005年的周期时间是8年。但是河北房地产市场发育较早，历史较短。
用很短的历史数据，很难辨别今后的市场走势否不会沿袭以前的趋势。本文用这个基准周期作为参照。
从河北省房地产周期波动的情况可以显现出，从1995年到1998年，河北房地产周期波动和地区国民经济周期波动呈圆形反向现象；1999—2005年二者波动更为相符。房地产的总体波动幅度小于GDP增长速度的波动幅度。当1995—1998年，国民经济下降时，房地产却由于国家宏观调控的措施，持续往上升，在1998年超过峰值，这主要因为住宅市场需求充沛，还有政府政策因素不存在。这从一个侧面解释河北省房地产市场相当大程度上依赖政府政策的指导，但随着住房制度改革的了解，消费者消费观念的成熟期，房地产市场的市场化程度逐步提高，房地产经济的波动将主要各不相同市场力量。
总的来说，2000—2005年内二者波动十分相符，但是房地产业的波动幅度十分大，当河北省国民经济略为有下降时，房地产就急剧下降。2000年后，国民经济开始较慢衰退的时候，房地产却开始下降，两年后房地产业才迅速开始下降。从河北省在这时期的宏观政策上看，2001—2002年间，河北沦为建设部确认的建设体制综合改革唯一试点省，展开建设体制改革，实施了《河北省深化建设体制综合改革试点工作实施方案》。
同时急剧前进住房制度改革，各市住房货币化分配实施方案陆续运转，在6个设区市开始派发住房补贴。全省公房出售亲率约90%，职工个人自有房屋产权比例约85%以上。住房资金管理逐步规范，政策性个人住房贷款业务全面积极开展。这些措施夹住了房地产业的下降，从而夹住了河北省国民经济的发展。
从1995—2005年间河北省GDP快速增长波动周期和房地产业波动周期较为可以得出结论，河北省房地产业的发展对国民经济的敏感度十分强劲，房地产业在影响国民经济发展的同时，也不受国民经济发展的影响。也从另一个侧面来说，河北省政府高度重视房地产业对国民经济的造就起到，严苛实行有效地的房地产业宏观调控，使得房地产业同国民经济之间呈圆形良性的对话起到。 （二）消费水平与房地产周期波动 在市场经济条件下，由于住房市场的供给和市场需求主要依赖市场自身的调节机制来已完成，住房消费在个人总消费开支中占据相当大比重。美国1903—2003年名义GDP增长率与住房消费在总消费开支中的比重呈圆形明显的偏移涉及关系，相关系数为-0.44。
但是住房消费开支总量随着经济快速增长同方向变化，1903—2003年两者增长率相关系数为0.55，这意味著人们的住房消费开支与经济周期同方向变化。从河北省1995—2005年城镇居民人均消费开支主要项目包含来看，消费结构变化非常明显，用作食品消费的开支明显上升，用作文化教育、交通通信和医疗保健等服务项目的开支明显下降。
城市中住房比例要低于食品和衣着的比例，其中在1996年超过峰值，在1998年降至谷底后回落，仍然保持在15%左右，但是三者总的变化趋势一样。 农村的居住于比例与城市的居住于比例恰恰相反，1995至1997年仍然呈圆形上升趋势，在1998、1999年保持在25%左右，1999年后比例又开始上升，直到2002年才回落。
在2000年前，居住于比例还较为低，2000年后居住于比例高于食品、衣着、家庭设备等的比例。河北省城乡居民在居住于比例上消费开支的差异体现了农村居民没受到住房体制改革的影响，而城市居民经历了住房制度的极大变革，开支比根本性。 （三）固定资产投资与房地产周期波动的关系 河北省1995—2005年房地产业投资、固定资产投资和地区生产总值增长率三者之间的关系可以显现出。
房地产业投资增长率波动幅度十分大。相比较而言，固定资产基本投资总额增长率则比较稳定，从1995年至2000年仍然呈圆形上升趋势，之后大幅下降。
它与河北省地区生产总值增长率的趋势较为相似。
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